Penghitungan PBB

Faktor-faktor apa sajakah yang berhubungan dengan penghitungan PBB terhutang  ?

1. Tarif Pajak
2. Nilai Jual Obyek Pajak
3. NJOP
4. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
5. NJOPTKP

Bagimana Uraian masing-masing faktor ?

1. Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %.
2. NJOP berdasarkan tabel yang dikeluarkan oleh Dirjen Pajak
3. NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak yang besarnya ditetapkan sebesar 20 % dan 40 % (khusus untuk perumahan dengan NJOP Rp 1 miliar) dari NJOP.
4. Rumus untuk mengitung PBB adalah sebagai berikut : PBB = 0,5 % x NJKP.

Apa Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PBB ?

1. Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
2. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
3. Nilai jual sebagai DPP PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan kelompok B (523/KMK.04/1998).
4. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

Bagaimana Penjelasan dan Ketentuan Nilai Jual Kena Pajak (Undang-Undang Nomor 12 TAHUN 1994 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 25 TAHUN 2002) ?

1.	NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
2.	Besarnya NJKP ditetapkan sebesar :
	a.	Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh persen ) dari Nilai jual Objek Pajak;
	b.	Objek pajak lainnya :
		-	Sebesar 40 % ( empat  puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih;
		-	Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual  Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

Bagaimana Penjelasan dan mekanisme  Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (201/KMK.04/2000) ?

-	NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut ketentuan UU tidak dikenakan pajak.
-	NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak.
-	Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.
-	Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar. Sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP.

Bagaimana Mekanisme Perhitungan dan Penilaian Objek PBB ?

1. Pendekatan Penilaian

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach
   • Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
   • Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
   • Pendekatan Biaya adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
   • Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
   • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan  pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.
     
   • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dsb.
     
   • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

2. Cara Penilaian

1. Penilaian Massal (Mass Appraissal)
   
   • NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
   • NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
   • Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)
2. Penilaian Individual (Individual Appraissal)
   
   • Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.
   • Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.
   • Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.
   • Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.